Bien choisir le mode d’imposition des revenus fonciers est très important. En effet, le montant de l’impôt payé sur les revenus locatifs varie fortement en fonction du type de location et de structure que vous choisissez.
Avant de rentrer dans le détail des différentes possibilités qui s’offrent à vous, un petit rappel s’impose :
Le mode d’imposition diffère selon le type de location
Certaines formes juridiques sont compatibles (ou non) avec le mode de location. Voici ci-dessous un tableau récapitulatif des structures possibles :
Pourquoi faire appel à un expert-comptable pour choisir sa structure ?
Comme indiqué en préambule, le choix de la structure va influencer le montant de l’impôt sur le revenu (CSG et CRDS incluses) ainsi que l’impôt sur la plus-value (PV). Ci-dessous un tableau qui récapitule les avantages et inconvénients de chaque structure :
Exemple chiffré
Mr et Mme Martin achètent un très bel appartement à Strasbourg le 1er janvier 2024. Le bien est acheté 200 000 € auquel on ajoute les frais de notaire de 10 000 €. Pour financer ce bien, le foyer apporte 15% du montant total (soit 31 500 €). Le reste (178 500 €), est financé par un emprunt bancaire (emprunt sur 20 ans au taux de 4% et une assurance emprunt de 15€ par mois).
Les charges annuelles (syndic, assurance, taxe foncière…) s’élèvent à 3 000 €
Pour cet exemple, nous partirons du principe que le loyer est de 1 000 € par mois (charges comprises). Par simplification, nous estimerons que le loyer meublé ou non meublé reste le même. En cas de location meublée, le couple prévoit une enveloppe de 5 000 € supplémentaires (payés par apport privé) pour acheter les meubles.
La CFE s’élèvera dans nos calculs à 300 € par an.
Enfin, en cas de location meublée ou de SCI à l’IR, les honoraires comptables s’élèvent à 500 € HT et 800 € HT dans l’hypothèse d’une SCI à l’IS.
En prenant en compte ces hypothèses, voici le cumul sur trois ans des résultats et impôts générés par l’investissement.
QUID de l’imposition de la plus-value ?
Partons maintenant de l’hypothèse que le bien est vendu 30 ans plus tard pour une valeur de 300 000 € et que la légalisation reste la même qu’aujourd’hui. Voici le montant des plus-values payé :
Analyse des résultats
On voit très clairement que dans notre cas que la location par le biais d’un LMNP est nettement plus avantageuse. En effet, les dotations aux amortissements permettent de générer un déficit et par conséquent de ne pas payer d’impôt sur le revenu. Lors de la vente, aucun impôt sur la plus-value n’est payé, car le LMNP profite de l’abattement.
Faut-il toujours investir et créer un LMNP
Il n’y a pas de règle. Chaque investissement doit faire l’objet d’une étude. En effet, si vous investissez dans le but de transmettre le bien en héritage, si vous investissez dans un petit studio, ou si vous investissez dans du Pinel, les problématiques ne sont pas les mêmes et le LMNP n’est pas forcément la structure la plus adéquate.
De plus, certains seuils s’appliquent au LMNP. Si vous dépassez ces seuils, vous tomberez de surcroît dans la catégorie LMP (loueur Meublé Professionnel).
Je vous invite donc à vous rapprocher de notre cabinet afin que l’on évalue ensemble la structure la plus adaptée à votre projet.
